Conformità urbanistica e catastale: cosa sono e a cosa servono?

Se hai intenzione di vendere casa, è fondamentale che tu sappia quanto è importante il certificato di conformità urbanistica, tecnicamente chiamato certificazione di conformità urbanistica.

Il certificato di conformità urbanistica non è altro che la corrispondenza tra lo stato di fatto e il titolo edilizio con cui il Comune ha autorizzato la costruzione e/o le successive ristrutturazioni e ampliamenti (ad esempio: Cila, scia, ecc…) di un immobile.

Conformità urbanistica e catastale non sono la stessa cosa

Spesso “conformità urbanistica” e “conformità catastale” vengono utilizzati come sinonimi, ma non è affatto così perché: sono due attestazioni differenti, coinvolgono uffici diversi, hanno funzioni diverse.

L’unica cosa che le accomuna è che entrambe certificano che lo stato di fatto dell’unità immobiliare sia corrispondente ai documenti che sono depositati nei rispettivi sportelli di competenza

La conformità urbanistica attesta che i lavori eseguiti siano conformi alle normative urbanistiche vigenti, mentre la conformità catastale attesta che le eventuali variazioni (effettuate in forza di un titolo abilitativo valido) siano state correttamente aggiornate nel Catasto.

Una seconda differenza che ne consegue è la funzione delle due conformità.

La conformità urbanistica certifica che lo stato di fatto dell’immobile è coerente con i titoli abilitativi depositati in Comune e che rispetta, quindi, le normative nazionali, regionali e comunali edilizie.

La conformità catastale attesta che lo stato dei luoghi è esattamente uguale alla rappresentazione grafica riportata sulla piantina depositata in Catasto

La funzione della prima è quella di accertare il rispetto dell’ordinamento italiano, la funzione della conformità catastale è accertare la corretta rendita catastale ai fini delle imposte sulla casa.

Non è un caso, infatti, che la conformità urbanistica sia appannaggio del controllo comunale, mentre quella catastale sia riferibile al Catasto, che dipende dall’Agenzia delle Entrate.

Sono due lati della stessa medaglia, seppur con funzioni differenti.

Il tuo immobile è in regola con le normative urbanistiche e catastali?

Se si vuole verificare la conformità catastale, (ovvero lo stato dei luoghi dell’immobile) è necessario richiedere una planimetria e confrontare la mappa con gli spazi e gli ambienti reali.

Nella planimetria sono rappresentati, le divisioni degli spazi interni, dove sono collocate le aperture di casa (porte e finestre), la sagoma del fabbricato, l’eventuale sagoma dei luoghi esterni (terrazzi, balconi, giardini, ecc…), la volumetria.

Ciò che si vede nella piantina deve essere uguale a ciò che si osserva facendo un’ispezione sul posto degli ambienti.

Oltre alla rappresentazione grafica, la planimetria contiene altri dati, quali: i dati catastali (foglio, particella, subalterno), l’indicazione della destinazione degli spazi interni e delle pertinenze (cucina, wc, cantina, ecc…), il nominativo del proprietario di casa.

Se vi è corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile e quanto disegnato nella piantina, si può parlare di conformità catastale.

Ma questo non basta.

E' necessario che anche la destinazione d’uso dei locali sia corrispondente alla categoria catastale associata all’immobile.

In mancanza del titolo abilitativo non si possono eseguire i lavori, altrimenti si configurerebbe un abuso edilizio.

I titoli abilitativi sono depositati presso l’ufficio tecnico del Comune e solo grazie alla loro registrazione si può ottenere la cosiddetta conformità urbanistica.

Questo diretto confronto ti darà dimostrazione della regolarità urbanistica (detta anche regolarità edilizia) della casa che intendi vendere.

A cosa serve il certificato di conformità urbanistica?

Il certificato di conformità urbanistica ti consente di verificare se l'immobile presenta una difformità o un abuso edilizio. L'immobile potrebbe essere stato modificato o realizzato in maniera difforme, e quindi differente, rispetto al progetto presentato al Comune di riferimento.

In tal caso, potrebbe non essere facile, o addirittura impossibile, dipende da quali sono le irregolarità, portare a termine l’atto di compravendita o fare le ristrutturazioni che hai pianificato. Nella prima delle due ipotesi, sorgerebbero di certo dei problemi nella compravendita, rischiando fino alla nullità dell’atto notarile.

Quando arrivi al rogito, nel caso in cui tu stia vendendo la tua casa, sarà necessaria questa dichiarazione che attesti che l’immobile è urbanisticamente regolare. Vista l’importanza di questa certificazione, la cosa migliore, quello che di certo ti tutela, è affidarti a un consulente immobiliare o direttamente a un tecnico abilitato, che effettueranno tutti i controlli necessari, assumendosi tutte le responsabilità.

Ricordati che in caso di abusi minori, quelli che rientrano tra le irregolarità sanabili, prima di vendere il tuo immobile sarà necessario adempiere alla sanatoria.

Verifica se la tua casa è conforme

Ciò che quindi permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio non è il Catasto, ma solo il titolo edilizio che è stato depositato nel Comune di riferimento.

La conformità catastale è proprio la corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e le informazioni tenute dal Catasto. Il Catasto non è probatorio, e quindi quello che è registrato non ha valore di prova in merito alla regolarità edilizia dell'immobile.

Come fai quindi a verificare se la tua casa sia conforme dal punto di vista urbanistico/edilizio?

Devi fare riferimento all’ultimo titolo abilitativo, e verificare tutti i titoli abilitativi ottenuti nel tempo, a partire dalla costruzione fino al momento della tua verifica.

Dovrai reperire in Comune tutta la documentazione, come, ad esempio, le tavole grafiche, le relazioni e la documentazione fotografica. Dopo di che dovrai verificare, con molta attenzione, la presenza o meno di difformità, come: tramezzi spostati, finestre o porte tamponate e chiusura di balconi.

Le verifiche possono portare a:

- un esito positivo: l’immobile risulta conforme con il titolo edilizio rilasciato dal Comune;

- un esito negativo: l’immobile non risulta conforme con il titolo edilizio rilasciato dal Comune.

A questo punto, per procedere con la compravendita di un immobile, è necessario che sia regolarizzato l’abuso e presentata un pratica edilizia in sanatoria.

I casi in cui l’immobile non è conforme

Questi sono i casi in cui le difformità impediscono il rilascio immediato del Certificato di conformità urbanistica:

- l’edificio è abusivo e non esiste alcun titolo edilizio. In questo caso l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo. In questo caso, solo un nuovo condono edilizio o un Permesso di Costruire in Sanatoria possono sanare la situazione;

- piccole modifiche interne, come spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina;

- modifiche esterne e aumento di volumetria, come chiusure del balcone con una veranda, apertura di una finestra o di una porta, cambio di destinazione d'uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari.

Chi rilascia il certificato di conformità urbanistica?

Il certificato di conformità urbanistica viene rilasciato da un tecnico, un geometra o un architetto, iscritto all'albo.

Hai compreso meglio l’importanza del certificato di conformità urbanistica, e cosa comporta la mancanza di regolarità urbanistica?

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