Contratti di locazione abitativi, perché è consigliabile inserire una “clausola di salvaguardia”

Contratti di locazione abitativi, perché è consigliabile inserire una “clausola di salvaguardia"

02 Novembre 2020

Alcuni la chiamano clausola Covid o clausola coronavirus. Oppure rimodulano la vecchia forza maggiore. Addirittura, alcuni parlano di clausola di hardship, ovvero previsione di difficoltà che si invoca nel momento in cui la chiusura rende eccessivamente onerosa la prestazione.

Che la si chiami clausola Covid o di salvaguardia o di forza maggiore poco importa, quel che conta è inserirla all'interno del contratto di locazione prima che esso venga redatto.

Ma in cosa consiste esattamente?

Il conduttore, che ad esempio svolge un'attività che viene chiusa o che subisce le conseguenze di un Dpcm come quello in corso, può pretendere di inserire una specifica clausola nel contratto di locazione. Con tale clausola si può pretendere che, qualora intervenga un Dpcm che genera un'interruzione dell'attività lavorativa, si proceda ad una rinegoziazione del contratto oppure a una sospensione o a una riduzione del canone.

La clausola deve essere inserita prima di stipulare il contratto di locazione. Per poter pretendere l'inserimento di tale clausola, il conduttore deve far presente che la propria attività lavorativa potrebbe essere a rischio in caso di una chiusura. Sulla base di questo presupposto, prima di redigere il contratto, può pretendere l'inserimento di una clausola ad hoc, ovviamente sta poi al locatore accettare o meno la richiesta.

E nel caso si fosse titolare di un contratto in corso?

Tutti i contratti in corso, antecedenti il mese di marzo 2020, purtroppo sono pregiudicati. Questo perché non c'è una storia pregressa di una situazione come quella che stiamo vivendo. I vecchi contratti raramente recano una clausola di salvaguardia, una clausola che presuppone un'eventuale impossibilità sopravvenuta ad esercitare un'attività. In sostanza, le cosiddette clausole di forza maggiore.

Prima di questa pandemia, tali clausole non erano comuni. Di conseguenza, non c'è una vera e propria tutela per i contratti stipulati ante-Covid. In questi casi, le parti si possono incontrare e procedere con una mediazione, che porta ovviamente a un vantaggio reciproco. Di fatto, qualche sentenza in cui è stata fatta valere la forza maggiore c'è stata, ma ce ne sono state tante altre che hanno rigettato le richieste, affermando che gli interventi statali hanno comunque permesso di riequilibrare un po' la situazione.

Per i vecchi contratti, dunque, l'unica possibilità è quella di trovare un accordo con il proprietario e cercare di superare questo periodo. Per i nuovi contratti, invece, è possibile introdurre una specifica clausola.

Ad oggi, per locatore e conduttore, inserire una clausola di questo tipo nei contratti di locazione è fondamentale?

Assolutamente. Inserire una clausola di questo tipo all'interno del contratto di locazione è fondamentale. Ecco perché attualmente queste clausole sono molto utilizzate.

Bisogna tenere presente che nel civile l'accordo tra le parti la fa da padrone. Quindi anche nei contratti in corso, se il conduttore fa presente alla proprietà di aver subito una riduzione del fatturato tale da non poter portare avanti la propria attività e quindi di lì a poco ci sarà un'adempienza, la volontà delle parti è sopra qualsiasi cosa. Nel civile, si può sempre, in qualsiasi momento, sedersi a tavolino, prendere il contratto in essere e fare una modifica, rinegoziarlo, chiuderlo e aprirne un altro. La volontà delle parti prima di tutto.

Tuttavia, oggi inserire nel contratto di locazione una clausola di salvaguardia è indispensabile, perché dopo quello che è accaduto nessuno si fida più.

Il Mattone Immobiliare Forlì