La Ue presenta il Piano Casa: più offerta e aiuti ai soggetti più colpiti

Floriana Liuni

17 Dicembre 2025

Il nuovo Piano per l’edilizia a prezzi accessibili (Affordable Housing Plan), presentato dalla Commissione Europea e affidato al commissario danese Dan Jørgensen, prova a mettere mano a una delle crisi più profonde e trasversali degli ultimi decenni: l’emergenza abitativa. Con un aumento medio dei prezzi delle abitazioni di oltre il 60% e degli affitti di oltre il 20% negli ultimi dieci anni, milioni di europei faticano oggi a trovare una casa che possano permettersi. Una dinamica che non colpisce soltanto il diritto all’abitare, ma che ha ormai effetti sistemici sull’economia e sulla coesione sociale.

1. Una crisi abitativa certificata dai numeri

2. Affitti brevi e finanziarizzazione: il nodo urbano

3. Il Piano Casa europeo: contenuti e limiti

4. Affitti brevi: riforma rinviata

5. Il caso italiano: investimenti alti, offerta bloccata

6. Una crisi sociale prima che immobiliare

Secondo Eurostat, tra il 2010 e il 2024 i prezzi delle abitazioni nell’Unione europea sono aumentati in media del 55%, mentre i canoni di locazione sono cresciuti di quasi il 27%. In alcuni Paesi – come Ungheria, Lituania ed Estonia – il costo delle case e degli affitti è più che raddoppiato, erodendo in modo drastico il potere d’acquisto dei salari.

La pressione abitativa ha ormai assunto i contorni di una vera emergenza sociale:

• una persona su dieci nell’UE dichiara di non riuscire a pagare regolarmente affitto o mutuo;
• oltre un milione di europei è oggi senza dimora;
• 18 milioni di persone sono a rischio sfratto, in particolare tra le fasce più vulnerabili.

La tabella del Consiglio europeo sui rapporti tra salari e canoni fotografa situazioni limite: a Lisbona, l’affitto medio supera addirittura il 116% dello stipendio. Seguono grandi città come Barcellona, Madrid, Milano, Roma e Dublino, dove il costo dell’abitare divora una quota crescente del reddito.

Un fattore chiave della crisi è rappresentato dall’esplosione degli affitti a breve termine, cresciuti di quasi il 93% tra il 2018 e il 2024. Da servizio occasionale, il turismo breve si è trasformato in un’attività commerciale strutturata, che in alcune destinazioni arriva a rappresentare fino al 20% dell’offerta abitativa complessiva.

Questo ha contribuito a sottrarre alloggi al mercato residenziale, soprattutto nei centri storici e nelle città universitarie, alimentando la pressione sui prezzi. Tuttavia, finora molti comuni europei hanno evitato interventi restrittivi per timore di violare la normativa UE, in particolare la Direttiva Servizi, che consente alle piattaforme di opporsi alle limitazioni locali.

Il Piano presentato dalla Commissione si articola in quattro pilastri e dieci azioni operative, con un obiettivo dichiarato: aumentare l’offerta, mobilitare investimenti, sostenere le riforme e proteggere i soggetti più colpiti.

Secondo Bruxelles, l’Europa ha bisogno di oltre due milioni di nuove abitazioni all’anno, vale a dire 650.000 unità in più rispetto agli 1,6 milioni mediamente costruiti oggi. Un fabbisogno che richiederebbe investimenti stimati in circa 153 miliardi di euro all’anno.

I cardini del Piano sono:

• rafforzamento dell’offerta abitativa, puntando su innovazione tecnologica, edilizia modulare, economia circolare e produttività del settore delle costruzioni;
• mobilitazione di capitali pubblici e privati, attraverso fondi di coesione, InvestEU, Horizon Europe, LIFE, Next Generation EU e Fondo sociale per il clima;
• maggiore flessibilità sugli aiuti di Stato, per favorire social e affordable housing;
• interventi mirati per giovani, studenti, famiglie vulnerabili e persone senza casa.

Accanto al Piano, la Commissione presenta anche una revisione delle norme sugli aiuti di Stato, una strategia europea per la costruzione e una nuova iniziativa sul Bauhaus europeo. Nel 2026 dovrebbe seguire un pacchetto energetico per contrastare la povertà energetica.

Il punto più controverso riguarda però gli affitti a breve termine. La Commissione ha chiarito che non ci sarà un bando europeo, ma una proposta legislativa è attesa solo nel quarto trimestre del prossimo anno. L’obiettivo dichiarato è creare un quadro giuridico comune che consenta a Stati, città e regioni di intervenire in modo proporzionato nelle aree a tensione abitativa.

Una risposta giudicata insufficiente da parte di sinistra, Verdi e associazioni per il diritto alla casa, che temono un Piano troppo sbilanciato sull’offerta e poco incisivo nel contrasto alla finanziarizzazione dell’abitare.

Nel quadro europeo, l’Italia presenta forti contraddizioni. Secondo Housing in Europe – 2025 edition di Eurostat:

• l’Italia investe il 6,8% del PIL in abitazioni, ben sopra la media UE del 5,3%;
• i costi di costruzione sono cresciuti “solo” del 23% tra il 2010 e il 2024, una delle variazioni più contenute in Europa;
• eppure, nello stesso periodo, i permessi di costruzione sono diminuiti in modo significativo, segnalando una contrazione strutturale dell’offerta.

Sul fronte dei prezzi, l’Italia è un’anomalia: nel lungo periodo 2010-2024 l’aumento dei valori immobiliari è stato inferiore alla media UE (circa +13% secondo dati del Consiglio europeo), e in alcune fasi addirittura negativo. Ma questo non ha impedito l’esplosione delle tensioni locali: Milano e Roma figurano stabilmente tra le città europee dove l’affitto pesa di più sul reddito.

Il problema italiano non è tanto il costo di produzione, quanto:

• la lentezza autorizzativa;
• la frammentazione normativa;
• l’enorme patrimonio esistente non ristrutturato;
• l’impatto degli affitti brevi nelle grandi città e nelle aree turistiche.

Non a caso, a Bruxelles si parla sempre più apertamente di crisi sociale più che di semplice crisi abitativa. L’aumento dei costi dell’abitare limita la mobilità del lavoro, penalizza i giovani, ritarda la formazione delle famiglie e alimenta il disagio urbano. Un terreno fertile per la polarizzazione politica, spesso sfruttata dall’estrema destra in chiave anti-migranti.