COME SI ESEGUE UNA CORRETTA VALUTAZIONE COMMERCIALE DI UN IMMOBILE? (PARTE 2) GLI ELEMENTI PER STABILIRE IL VALORE COMMERCIALE

COME SI ESEGUE UNA CORRETTA VALUTAZIONE COMMERCIALE DI UN IMMOBILE? (PARTE 2)

GLI ELEMENTI PER STABILIRE IL VALORE COMMERCIALE

Gli aspetti quantificativi

Come abbiamo visto nella “parte 1" di questo articolo questi sono gli aspetti a cui persone poco esperte e/o che non si occupano prevalentemente di valutazioni commerciali danno esclusiva importanza, senza tenere conto degli altri parametri (che nella migliore delle ipotesi vengono messi in secondo piano). Per quanto importanti non sono gli unici elementi che definiscono il valore di mercato. Considerare solo questi aspetti escludendo gli altri riportati nell'elenco precedente significa giungere ad una valutazione errata.

Anche il modo in cui vengono conteggiati i dati deve essere ben preciso. Non è corretto considerare le superfici abitabili interne di un appartamento al pari delle superfici di un balcone, di un garage o di una cantina. Non è corretto considerare un sottotetto al pari della sua superficie, nemmeno se il sottotetto è particolarmente bello: se è accatastato come tetto e se non ha nemmeno i requisiti necessari per subire una variazione catastale e rimarrà un sottotetto valutabile come tale. Come si esegue quindi il giusto calcolo per l'identificazione della superficie di un immobile considerando le differenze di valori monetario fra le sue componenti? Al fine di eseguire una misurazione chiara e trasparente (seppur complessa e non priva di errori se non attentamente eseguita) sono stati stabiliti dei parametri per definire quella che si chiama “superficie commerciale", ovvero, come riportato nel manuale dell' OMI pubblicato dall'Agenzia delle Entrate “quella superficie che ingloba in sé tutti gli spazi di cui è composto l'immobile, ponderati in funzione della loro utilità economica relativa". In tale superficie ogni ambiente è considerato (o “ponderato") in maniera totale o parziale a seconda del suo utilizzo (e a tal fine sono riportati chiaramente i parametri nel manuale OMI fornito dall'agenzia delle entrate).

Se (e solo se), i calcoli verranno eseguiti correttamente si otterrà la superficie commerciale che costituirà la base di partenza al fine di stabilire il valore di mercato.

Lo stato di conservazione dell'immobile

Più è vecchio e meno vale, mentre più è recente e più vale? Per quanto l'immaginario comune corrisponda a questa idea, non è proprio così che funziona.

Un immobile datato necessita di lavori di manutenzione per essere abitato dal possibile nuovo proprietario ed è logico concludere che tali lavori incidano sul valore di mercato del medesimo. Ciò che spesso sfugge è che qualsiasi immobile non nuovo necessita sempre di qualche lavoro di ristrutturazione, di ammodernamento e/o di personalizzazione. Inoltre immobili con anni di costruzioni differenti possono necessitare ugualmente degli stessi interventi. Ad esempio: un appartamento costruito negli anni 80 richiede lavori di ristrutturazioni a parità di prezzo identici a quelli di un immobile realizzato negli anni 50, sebbene ci siano 30 anni di differenza. Gli infissi risulteranno comunque datati, così come gli impianti, i bagni, i pavimenti, ecc...

Inoltre bisogna anche considerare i gusti individuali. Un immobile può avere finiture che al proprietario precedente piacevano mentre al nuovo no, e che quindi verranno sostituite attraverso altri interventi di ammodernamento. Insomma … inutile pensare “il marmo presente nel bagno farà aumentare il valore del mio immobile" se poi il nuovo compratore, ad esempio, ha intenzione di rifare gli impianti o modificare il bagno.

In più, sebbene l'immobile sia attualmente ben tenuto, è logico concludere che nell'arco di qualche anno occorrerà di lavori di manutenzione. Anche se ORA l'appartamento costruito negli anni 2000 non ha bisogno di migliorie per essere già abitato, avrà comunque bisogno di manutenzione nei prossimi 5 o 10 anni. E anche questo è un elemento di cui dover tener conto nel momento della stima di un immobile.

Per non parlare dei lavori di efficientamento energetico di cui si parla in questi anni, tecnologie che in alcuni casi diventano obsolete (o che necessitano di pesanti manutenzioni) in alcuni anni. Un compratore considererà anche tali lavori quando andrà a valutare tutte le spese necessarie per l'acquisto e il ripristino di un immobile.

L'andamento del mercato immobiliare

Il settore immobiliare rappresenta un pilastro tradizionale degli investimenti di rifugio, vista la capacità degli immobili di mantenere il valore anche nei momenti di crisi e, se ben mantenuto, di aumentarlo. Come spiegato in un articolo precedente dal 1950 questo settore è stato in crisi solo 7 volte (meno della metà rispetto al mercato azionario).

Tuttavia non è esente da “contrazioni" più o meno accentuate. Periodi di instabilità e incertezza possono portare le persone (esclusi gli investitori che sanno come muoversi nel settore) ad aspettare a comprare casa attendendo periodi più sereni evitando di accendere un mutuo mentre si sentono sotto pressione. Alcuni compratori potrebbero aspettarsi un crollo dei prezzi delle case, anche se non funziona esattamente così. Periodi di “ripresa" possono portare invece a pensare che siccome la “domanda" aumenta, allora l'offerta potrà essere più proficua e quindi il valore di mercato di un immobile salirà … ma nemmeno in questo caso funziona esattamente così.

Il valore di un immobile non aumenta e non diminuisce in breve tempo. Fare quindi valutazioni azzardate a seguito di eventi o periodi pari ad alcuni mesi non è né sensato né corretto.

Al massimo possiamo citare la “percezione" che il mercato può suscitare; in un certo periodo potrebbero ad esempio essere preferite abitazioni con spazi privati vivibili (ad esempio villette, appartamenti con giardino, attici, ecc...) rispetto ai “classici" appartamenti, episodio verificatosi dopo il la pandemia di Covid19: dopo mesi passati in casa la maggior parte degli acquirenti ha optato per immobili con spazi esterni privati. Questo, però, non ha portato né ad una rivalutazione di ville o villette con giardini né ad una svalutazione degli appartamenti con solo un balcone. Infatti nell'arco di 2 anni questa tendenza si è affievolita e la richiesta è tornata esattamente come a prima del periodo pandemico. Inoltre in alcune zone colpite dalle alluvioni di questi ultimi anni gli stessi immobili tanto ricercati nel periodo “post covid" risultano ora meno appetibili. Queste dinamiche possono tuttalpiù influenzare il valore a cui un compratore può essere disposto ad acquistare per cifre che si aggirano a bassissimi punti percentuali e che possono in brevissimo tempo riazzerarsi.

Ci sono tante motivazioni che possono portare a favorire una certa tipologia immobiliare per un breve periodo, ma così come queste motivazioni sono apparse possono anche improvvisamente finire. Motivo per cui gli immobili non perdono né acquisiscono valore in poco tempo: sono bensì le dinamiche consolidate nel lungo periodo a determinare una crescita o una diminuzione sensibile del valore di mercato. Al massimo hanno reso più o meno appetibili certe tipologie immobiliari ad una fetta specifica di clientela.

Gli aspetti qualificativi

Come già detto nel precedente articolo, gli aspetti qualificativi sono quegli elementi non direttamente valutabili in moneta ma che comunque incidono sul valore commerciale di un immobile. Possono essere considerate come quelle caratteristiche che rendono un immobile “unico" e quindi sostanzialmente differente anche da immobili molto simili che, a volte, vengono utilizzati come metro di paragone. Facciamo un esempio pratico.

In uno stesso condominio sono stati messi in vendita due appartamenti di uguali dimensioni, stesso numero di vani, stesso stato di conservazione. Uno però ha le finestre che si affacciano sulla strada trafficata, mentre l'altro ha l'affaccio sul cortile interno. È chiaro che sebbene le altre caratteristiche siano le medesime, l'appartamento con l'affaccio sul cortile sarà preferito all'appartamento con l'affaccio sulla strada e sul traffico. Chi mai, a parità di prezzo, preferirebbe l'immobile con l'affaccio peggiore? Nessuno, perché chiunque riconoscerebbe il valore aggiunto dell'altro immobile. Motivo per cui, per poter essere competitivo sul mercato, all'appartamento con il “deficit" dell'affaccio sgradevole verrà riconosciuto un valore commerciale inferiore rispetto all'altro.

Lo stesso dicasi di immobili uguali collocati a piani differenti. Un appartamento all'ultimo piano (se nella palazzina è presente l'ascensore) verrà solitamente preferito rispetto ad un appartamento situato ad un piano intermedio, poiché l'ultimo piano gode di maggiore indipendenza, sicurezza e privacy rispetto ad un piano basso o intermedio.

Parlando invece dei servizi presenti in una zona, non è solo la presenza di servizi e negozi a determinare l'appetibilità di una zona, ma anche la qualità di questi servizi. Un quartiere può ospitare scuole, bar, palestre … ma se il negozio alimentare più vicino dista chilometri avrà sempre limiti oggettivi. È inutile vantare la presenza nel quartiere di servizi utilizzati solo da una certa fetta di persone quando al suo interno vi mancano servizi primari utilizzati da tutti.

Potenzialità in termini economici

Come “potenzialità economica" vogliamo intendere la capacità di un bene di generare redditi presenti e/o futuri. Nel nostro caso specifico si intende l'eventuale canone di locazione che può generare un determinato immobile nell'immediato e nel tempo, e la sua commerciabilità nel caso di rivendita.

Parliamo di locazione. Anche se un inesperto potrebbe pensare il contrario, in proporzione un appartamento di piccolo taglia renderà generalmente e proporzionalmente di più rispetto ad un appartamento di grandi dimensioni (ad eccezione del fatto che la locazione sia riferita all'intero appartamento e non a stanza, in tal caso il ragionamento è diverso). Sia per una questione di “giuste dimensioni" che di pagamento del canone, un immobile di piccole dimensioni sarà richiesto da una fetta di clientela maggiore rispetto a quella di chi ricerca immobili più ampi: ad esempio il numero di single e coppie che cerca un appartamento in affitto è sicuramente maggiore rispetto alle famiglie con bambini che cercano una sistemazione in affitto che offre loro il giusto spazio. È una questione di numeri.

Monolocali e bilocali possono essere considerati come “soluzioni temporanee" per lavoratori in trasferta, per single e giovani coppie che non hanno al momento sufficiente liquidità per comprare un immobile “definitivo" o che non posso attualmente accedere ad un mutuo. Solitamente gli appartamenti di dimensioni più grandi vengono presi in considerazione come acquisto (e non come locazione) da coppie o single con più disponibilità economica o da famiglie con bambini che cercano una soluzione più stabile rispetto ad un affitto. Il numero di famiglie che valuta l'affitto di una casa con più spazi (e non il suo acquisto) risulta inferiore rispetto al numero di clienti disposti ad andare in affitto in immobili di piccolo taglio.

Considerando gli stipendi medi di coloro che prendono casa in affitto, il canone di locazione non potrà superare certe cifre: se lo facesse gli inquilini non sarebbero in grado di sbarcare il lunario e per mancanza di soldi finirebbero o per lasciare l'immobile (e in questo caso il proprietario si ritroverebbe con un immobile vuoto che non produce alcun reddito) o per non pagare più l'affitto (e ciò costringerebbe il proprietario ad avviare una procedura di sfratto con tutti i costi e le perdite conseguenti).

Tutto ciò considerato, nel momento della valutazione commerciale bisogna chiedersi. “realisticamente, quale canone può essere richiesto (e sostenuto) per questo tipo di immobile?", “nella zona in cui si trova, c'è richiesta per la sua tipologia?", “la zona dell'immobile è vicina ai principali centri abitati e alle attività commerciali o si trova fuori città?", “è ragionevole pensare che ci sarà sempre richiesta per questo immobile o sto seguendo la moda del momento (come ad esempio gli “affittacamere" in zone NON turistiche)?".

Per quanto riguarda la sua “commerciabilità", bisogna invece chiedersi se l'immobile presenta caratteristiche positive apprezzate dalla maggior parte delle persone e che lo posso rendere sempre appetibile e quindi facilmente rivendibile. Immobili situati in zone lontane dalla città, su cui gravano particolari vincoli (culturali, paesaggistici, urbanistici, prezzi imposti da edilizia convenzionata, ecc..), con distribuzione dei vani in maniera anticonvenzionale (ad esempio “zona notte" al piano terra e “zona giorno" al primo piano anziché il contrario), rendono (assieme a tanti altri possibili varianti) un bene immobile poco vendibile e, ne consegue, una ripercussione del valore commerciale dello stesso.

La comparazione con altri immobili simili venduti nella stessa zona e nello stesso periodo

Siamo arrivati al punto conclusivo. Dopo aver esaminato i vari aspetti da tener presente quando si fa una valutazione commerciale e dopo aver visto vari esempi pratici al riguardo, abbiamo capito che in definitiva NON esistono immobili uguali, motivo per cui non è possibile comparare la vendita di due o più immobile SENZA tener conto delle loro differenze. Ne consegue che, se in uno stesso quartiere un immobile è stato venduto ad € 300.000,00 non sarà automatico concludere che un immobile simile sarà venduto alla stessa cifra dopo pochi mesi, perché potrebbe presentare delle caratteristiche che lo rendono sensibilmente più o meno appetibile. Un agente immobiliare esperto e competente sa come comparare le caratteristiche comuni fra più immobili e quale valore attribuirgli offrendo una la valutazione commerciale frutto di un processo complesso e personalizzato e non di un semplice “copia e incolla" che non tiene conto delle tipicità e particolarità del singolo oggetto immobiliare. Inoltre, poiché attivo nel settore, per quanto riguarda le compravendite di immobili simili a quello da valutare saprà attingere a informazioni recenti e non ad affermazioni (risalenti magari ad anni passati con situazioni di mercato differenti) pervenute da vicini, conoscenti o parenti che “hanno saputo che ..." o “gli han detto che ..."

Insomma, la conoscenza di tutti questi fattori e del loro funzionamento è la risultante di anni di lavoro ed esperienza. Motivo per cui il ruolo dell'agente immobiliare è centrale e fondamentale nella valutazione del valore commerciale di un bene immobile. Come dicevamo all'inizio della “prima parte" dell'articolo, “non fidarsi" non è garanzia di un buon risultato, e “fidarsi" può significare riuscire a raggiungere l'obbiettivo prefissato.

Ma come capire se l'agente immobiliare è competente o meno? E che fare se la valutazione commerciale non rispecchia le aspettative? Che dire invece delle valutazioni alte “troppo belle per essere vere"? Per aver risposta a queste domande continua a leggere e a seguire gli articoli che pubblichiamo. Puoi trovarci su facebok, instagram, youtube, twitter e visitando il nostro sito www.ilmattoneforli.com

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