COME SI ESEGUE UNA CORRETTA VALUTAZIONE COMMERCIALE DI UN IMMOBILE? (PARTE 1)

COME SI ESEGUE UNA CORRETTA VALUTAZIONE COMMERCIALE DI UN IMMOBILE? (PARTE 1)

Tutti noi sicuramente conosciamo il detto “fidarsi è bene ma non fidarsi è meglio”. È solito associare una persona che si fida senza riserve ad una persona poco intelligente e che “viene imbrogliata” e riconoscere la persona diffidente come colui che non si lascia ingannare e che sa cavarsela da solo. La realtà però è piuttosto diversa. Non è possibile avere la presunzione di essere competenti in ogni ambito lavorativo e di essere totalmente indipendenti in qualsiasi campo. E non è possibile sopperire ad anni di conoscenza e formazione in un determinato settore con una semplice ricerca su internet o con la lettura di qualche articolo o libro per quanto “specializzato” possa essere.

Il mondo dell'immobiliare è un mondo complesso e variegato. Per acquisire le conoscenze e le abilità indispensabili al fine di eseguire corrette valutazioni commerciali, necessitano anni di studio, continua formazione e sopratutto esperienza sul campo. Non è ragionevole pensare di poter eseguire una valutazione commerciale corretta di un immobile avvalendosi del “fai da te”. L'unica strada percorribile è affidarsi ad un operatore esperto e abilitato.

Ma chi esegue la valutazione degli immobili? E come viene eseguita tale valutazione?

Valore commerciale o perizia?

Prima di tutto è necessario chiarire la differenza fra la “valutazione immobiliare” eseguita da un agente immobiliare e la “perizia” eseguita, ad esempio, da geometri e architetti.

La perizia di un “tecnico” fornisce una valutazione della proprietà, principalmente per stabilire le decisioni di un prestito, motivo per cui il processo di stima deve riportare dati e parametri tangibili. Ciò comporta un processo piuttosto rigoroso e che necessita di elementi quantificativi, ovvero elementi valutabili in moneta.

Diversa è la valutazione dell'agente immobiliare che si occupa invece di stimare il valore commerciale, ovvero il più corretto prezzo di vendita “del momento”. Questa valutazione avviene sfruttando la conoscenza dell'agente in merito alle condizioni di mercato, alle vendite comparabili e alle caratteristiche dell'immobile.

Caratteristiche sia quantificative che qualificative, ovvero non direttamente valutabili in moneta ma che comunque incidono fortemente sul valore commerciale di un immobile. Alcuni esempi di questi elementi non economicamente valutabili sono l'affaccio dell'immobile (ad esempio; uno spazio verde o una vista panoramica, piuttosto che su una strada trafficata o su complessi commerciali o industriali), la distribuzione più o meno logica dei vani (come ad esempio l'unico bagno della casa accessibile solo attraversano la camera da letto o peggio ancora dalla cucina a differenza di unico bagno accessibile da altri vani più consoni o meglio ancora da un disimpegno), il traffico presente nella zona, il prestigio o il degrado di un quartiere, la presenza o meno di servizi nella zona e la qualità di tali servizi, ecc...

(Per alcuni esempi concreti su come questi elementi condizionano una valutazione commerciale leggi la “parte 2” di questo articolo)

Capiamo quindi che queste caratteristiche devono essere prese in considerazione quando si valuta commercialmente un immobile.

Inoltre per eseguire una valutazione commerciale è assolutamente essenziale conoscere a fondo il mercato immobiliare del momento relativo al luogo in cui si trova l'immobile oggetto di tale valutazione. Va da sé che se non ci si occupa di condurre e gestire compravendite immobiliari non si può affermare di avere “conoscenza del mercato”. Conoscere il mercato significa saper rispondere correttamente a domande come: quale tipo di clientela domina la scena in questo momento? Qual è la tipologia di immobile che attualmente è considerata più appetibile? Qual è la capacità economica media dei clienti che ricercano un adeguato immobile? Le normative attuali favoriscono o sfavoriscono un determinato immobile?

Capiamo quindi che i numeri e le formule da sole non bastano per definire un corretto prezzo di vendita. A tal riguardo merita fare alcune precisazioni sui valori OMI.

Cosa sono i valori OMI? E quali sono i loro limiti?

Le quotazioni OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) sono valori forniti dall'Agenzia delle Entrate che indicano un range di importo in euro per metro quadro riguardo ad ogni zona di ciascun comune. Come vengono ottenuti tali valori? L'agenzia delle Entrate registra ogni singola compravendita immobiliare avvenuta per ogni semestre in ogni comune e, utilizzando i prezzi di compravendita riportati nei singoli atti notarili (ammettendo che siano effettivamente quelli reali, visto il problema dei pagamenti “in nero” esistenti purtroppo anche in questo ambito), esegue una media di tali prezzi per zona. Sottolineiamo “i prezzi di compravendita” e non “i valori commerciali”. Questo perché prezzo di vendita e valore di mercato potrebbero non coincidere sempre, anzi, dinamiche esterne al mercato ma che riguardano situazioni e condizioni personali di venditore e acquirente influenzano pesantemente una compravendita. Ad esempio: se un proprietario di un appartamento decide di vendere il suo immobile e necessita immediatamente di liquidità potrebbe essere facilmente disposto a vendere sottocosto il suo immobile pur di concludere velocemente l'operazione. Esempio opposto: una coppia potrebbe essere disposta a pagare ad un prezzo sovrastimato un appartamento situato nello stesso condominio in cui si trova il loro figlio pur di poter abitare vicino a lui e facilitando l'assistenza che il figlio gli può fornire. Comprendiamo quindi che i valori OMI non possono riportare la reale situazione del mercato immobiliare. In più poiché vengono registrati i prezzi delle compravendita, se negli ultimi sei mesi non sono state fatte compravendite o ne sono state fatte poche, tali valori non possono essere considerati esaustivi ma ”limitati”.

Occorre inoltre precisare il motivo per cui tali valori vengono ricercati. L'obbiettivo dei valori OMI non è quello delle valutazioni commerciali immobiliari. Tant'è che lo stesso sito della Agenzia delle Entrate nella pagine relativa alle quotazioni OMI precisa: “Si avverte che nell’ambito dei processi estimativi, le quotazioni OMI non possono intendersi sostitutive della stima puntuale, in quanto forniscono indicazioni di valore di larga massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare il valore da attribuirgli”. Più chiaro di così...

Molto verosimilmente l'Agenzia delle Entrate utilizza questi dati per realizzare la futura revisione delle rendite catastali dato che di fatto al momento risultano spesso molto inferiori al valore reale (riforma di cui si dibatte da diversi decenni nel nostro paese), prendendo tale rendita come base per calcolare le imposte gravanti sugli immobili (es: imposte registro, IMU, ecc...)

Nonostante tale precisazione molti tecnici (e anche qualche proprietario immobiliare che preferisce il “fai da te” piuttosto che avvalersi di esperti) utilizzano tali valori per determinare il valore di mercato di un immobile moltiplicando la quotazione OMI €/mq per la superficie dell'intero immobile (riguardo a come si calcola correttamente la superficie di un immobile leggi la “parte 2” di questo articolo) e correggendo tale risultato utilizzando alcuni coefficienti. Insomma, pura matematica, solo ed esclusivamente matematica. Per fare questa valutazione non si tiene minimamente conto degli elementi qualitativi già sopra citati che un un immobile presenta, valutazione che, per l'appunto, può eseguire solo un occhio esperto e competente. Quello della stima da parte di un agente immobiliare competente non è un passaggio sostituibile con una formula matematica procedendo con una stima “fai da te”. Al bando quindi qualsiasi valutatore di casa online che offre solo illusioni e perdite di tempo e al bando qualsiasi pretesa di valutazione da parte di soggetti privati o meno che non si occupano del mercato immobiliare

Abbiamo capito che la figura che si occupa di stimare i corretti valori di mercato degli immobili è quella dell'agente immobiliare. Abbiamo anche visto che per eseguire tale stima si avvale di parametri sia misurabili che non misurabili e che si avvale della conoscenza del mercato immobiliare vigente e della conoscenza del parco immobiliare della zona. In sintesi, quali sono questi parametri?

- Gli aspetti quantificativi (superfici, altezze, numero di vani, numero di posti auto, numero di garage, ecc...);

- Lo stato di conservazione dell'immobile e gli eventuali lavori di manutenzione, ammodernamento ed efficentamento previsti e/o prevedibili;

- L'andamento del mercato immobiliare;

- Gli aspetti qualificativi (affaccio, esposizione, piano in cui è ubicato un appartamento, presenza di servizi nel quartiere, disposizione più o meno logica dei vani, ecc...);

- Potenzialità in termini economici;

- La comparazione con altri immobili simili venduti nella stessa zona e nello stesso periodo.

Ma come questi elementi vengono applicati nello specifico e praticamente? Per aver risposta questa domanda leggi la seconda parte di questo articolo visitando il nostro sito ufficiale www.ilmattoneforli.com e il nostro profilo facebook.